序言：长三角正在变成一个省，珠三角正在变成一个市。

1、珠三角正在变成一个市，广州和佛山于年开通了最具同城化象征意义的项目：广佛地铁线。佛山二号线也在建，这条地铁线起点是禅城区南庄，由西向东接入华南地区超级枢纽：广州南站。

2、纽约大湾区、旧金山大湾区人口分别只有多万和多万，无法向粤港澳大湾区一样依靠庞大的人口规模来摊薄建设费用，以上两个地区的建设边际成本较高。

3、珠三角是全中国分工作的最好的城市群，香港是金融中心、广州市商贸中心、深圳市科创中心、东莞和佛山是制造中心、澳门是休闲旅游中心。

4、目前长三角最大的麻烦就是产业同质化。

5、年清王朝时期，海禁关闭了福建、浙江、江苏三地海关，大清帝国几万里的海岸线只剩广州一个缺口，使得广州长期垄断了所有对外贸易。

6、如果是一个深水良港，洋船起锚就走，清政府无法对船只进行管控，在政治上是合乎逻辑，在经济上是违背规律。故将广州港设在珠江沿岸，便于清政府的管控。

7、广州作为第三世界的首都，帮助中国具有比较优势的中低端产品卖向全世界。

8、安徽省合肥市是全中国最成功的风投公司，地方政府充当投资合伙人，创造出很多新兴产业，上海被认为用计划经济手段搞市场经济，习惯于用国企的力量来经营城市，比如开发洋山港、张江科学中心等重要平台，就是如此用国企进行操作。

合肥市委市政府主要领导都要分别担任一个产业链的链长，负责这个产业链的上下游的配套，保证产业链的完整。

9、珠三角，是以“弱政府”的形式引导市场经济发展，长三角除了浙江以外，更倾向于以“强政府”的方式来主导市场的发展。

第一章，谁是中国最强城市群？

1、年下半年，冲刺全球城市的深圳启动了深珠通道（深圳到珠海）规划研究，初步将深珠通道规划为公铁两用通道，采用西桥东隧的方式建设。

2、深中通道正在建设，一旦通车，中山到深圳的距离将从目前的两小时缩短为20分钟。通航净高，从73.5米提高到76.5米。

3、虎门大桥化身为拦路虎，广州布局在珠江沿岸的番禺、五和、新塘、黄埔、新沙港通通沦为内河港，载重十万吨以上的集装箱无法通过虎门大桥。

4、港珠澳大桥将深圳排除在外，广州只能顾全大局，毕竟香港是全世界观察一国两制的窗口，香港的命运和走向关系到全球对一国两制的评价和判定，这样就造成港珠澳大桥的通车量不足。

5、粤港澳大湾区分布着一个副省级城市（广州）、一个计划单列市（深圳）、两个社会主义经济特区（深圳、珠海），两个资本主义制度特别行政区（香港、澳门）。

6、以广东为例，这两年广州的GDP被深圳赶超，但从来没有人怀疑过广州千年商都的省会地位，广州是整个广东省的核心平台、交通枢纽。

7、南京的尴尬在于，即便是没有自己，江苏省的经济似乎也能运转，因为对很多江苏省的城市来说，上海才他们与世界发生联系的转换平台，而不是南京。

8、苏州最开始的发展模式是苏南的乡镇企业模式，之后又探索了中新工业园模式。

9、不同于苏锡常的吴语，南京人讲的是江淮官话，与安徽中南部更类似，很多企业的总部设在南京，生产企业设在滁州。

10、江苏之所以是散装大省，最根本的原因在于，江苏独占了万里长江下游两岸，但是没有出海口，而南京又处在江苏省比较偏的位置。

11、昆山凭借着为老板端洗脚水的服的精神一跃成为小台北（涉及台湾与国家统一，中央政策支持）。宁波市通过开发深水良港来大力发展临港工业。

12、合肥将“地方政府公司主义”发挥到极致，通过政府主导融资的方式，引入各类巨头后撬动上下游，凭空创造了很多新兴产业，成为了全球家电之都、中国IC之都、平板显示之都，堪称中国最厉害的投资合伙人。

合肥主导产业：心（芯）平（屏）气（新能源汽车）和（存储、语音、量子）。

13、南京有众多的国有企业，背负着比较重的历史包袱，制度环境稍显逊色，南京的优点是高校众多。

14、广东主要是被粤西北拖了后腿。浙江民营企业比较发达，所以藏富于民。苏州更多的是外资企业，富的主要是外资的股东，而不是中低层的中方工作人员，苏州的民间财富与GDP、城市体量存在着较大的偏差，江苏的整体购买力并不如民营经济极为发达的浙江省。

15、全浙江省人民热衷在省会买房，全省人民的钱袋子托起了杭州的高房价，当然也有网络与高科技产业的作用。

16、武汉长期以来国有经济色彩浓厚，没有完全摆脱计划经济的束缚，在十大城市中，武汉民营经济发展程度排名倒数。武汉排名前十五位的企业中，80%是国有或国有控股，东风汽车、中建三局、武钢集团、葛洲坝集团几乎都是国企。

17、一个城市民营经济是否发达，很大程度上决定了这座城市的现代化治理水平，这个道理在世界上很多地方被验证过。

18、长三角和粤港澳大湾区有一个明显的特征，就是更倾向于多极化、群雄逐鹿、遍地开花。其他的城市群很多是一级化，中心城市一枝独秀。

19、在一个多极化的城市群里，内部竞争非常激烈，谁都无法%独占鳌头，所以要想发展的话，就必须做出更好的营商环境，别说新的招商，本土的资源可能都会流失，钱和人很容易用脚投票。

20、放眼全中国，除了北京之外，就数长三角和粤港澳大湾区承载了更多高等级的国际性活动，这些活动要展示国家的重大形象，不允许发生意外，每一次重大国际活动的成功举办都是对所在城市管理体系的一次升级和改造。

21、沿海地区由于地形，自然环境，很容易遭受台风天气，对这些城市的资源调度和应急反应也是有相当大的挑战，长三角和粤港澳大湾区每年都要经受这种考验和历练。

22、只有建仓在长三角和粤港澳大湾区的人才能享受时代发展的最大红利。

23、山东省产业结构偏重，被称为大象经济，传统产业比重超过70%，重化工产业又占传统产业的70%，钢铁、煤炭、焦化，很多行业有很多的大型的国有企业。

24、为什么GDP下调的多数是北方地区，上调的却多数南方地区：北方的国有企业比较多，“数据出官，官出数据”。而广东的深圳、佛山许多南方地区有很多的民营企业，为了少交税，更倾向于少报数据。

25、大连是东北三省最好的出海口，作为东北地区跟世界联系和交换的平台枢纽，大连的发展跟后面整个腹地的经济紧紧地捆绑在一起。从某种意义上讲，港口腹地面积大小和经济容量决定了这个港口城市所能达到天花板的高度。

26、年，上海全年进出口货物平均每吨的货值是4,元，而大连平均每吨的货值是1,元，前者是后者的将近四倍，可见大连港的产品附加值比较低，这跟东北地区的产业结构水平低以及转型升级速度较慢有很大的关系。

27、东北三省的官僚主义、地方保护主义色彩比较浓厚。

28、西安物流产业的发展，对于大西北参加世界产业链具有重大的帮助。

29、过去十年，互联网风起云涌，上半场北京、杭州、深圳分别诞生了百度、阿里巴巴、腾讯，下半场北京又独揽了今日头条、美团、滴滴。

30、全世界有两种船最难建造，一种是豪华游轮，一种是LNG液化天然气船。

31、经过多年努力，上海成了中国大陆半导体产业最强大的城市。上海也成了新经济企业的热土，喜马拉雅、小红书、哔哩哔哩、拼多多等都诞生在上海。拼多多创始人黄峥是一名数据科学家，本科毕业于浙大，研究生为威斯康星大学计算机硕士。

32、上海名牌大学，科研院校云集。

33、深圳市场经济发达，政府权力与市场边界相对明晰，比较少的干预市场，企业要在激烈的市场竞争中生存下来，就必须卯足劲儿去研发核心技术。而上海国有经济成分比较大，平日里有一定的保护和补贴制度，环境决定了上海的科创主动性，积极性会弱一些。

34、年深圳PCT国际专利申请达到18,件，约占全国申请总量的35%，连续15年居全国城市第一名，而同期上海仅为2,件，不到深圳的14%

35、深圳有五家企业进入全球专利申请前50强企业榜单，分别是华为、中兴、腾讯、大疆、华星光电，其中华为蝉联全球第一，申请数量达到创纪录的件，单个企业是上海的两倍多，上海无一家企业入围全球前50强。

36、合肥由于没有什么资源，所以在招商引资过程中经常做出冒险性的决策，以地方融资平台为桥梁，通过政府出钱主导融资的方式，引进行业巨头，再撬动上下游企业落地，即便这个巨头正陷入困境或饱受争议，只要看准了就不惜一切代价，最典型的案例就是京东方。

37、年合肥获批国家综合性科学中心，是在上海之后第二个获批的城市，合肥有三大科学装置（同步辐射、全超导、稳态强磁场），四个国家级实验室，均由中科大进行牵头。

38、年，宁波与舟山港完成的货物吞吐量11.21吨，连续11年居世界第一，集装箱吞吐量万，标箱居世界第三。

如果没有宁波作为原油、铁矿石、煤炭、液化石油气的仓储中转基地，长三角庞大的机器很难运转。上海掌控了长三角工业下游产品的进出口渠道，宁波则守住了长三角工业上游产品的进出口命脉。

39、宁波港航道水深在30米到米之间，30万吨巨轮可自由进出。宁波是世界罕见的深水良港，又位于南北沿海中点和长江航道的交汇点，背靠长三角经济圈。

40、今天的宁波是全国七大石化基地之一，全国四大家电基地之一，全国三大服装产业基地之一，还是全国七大新材料产业基地之一。

41、温州通过发展小商品轻工业赚得盆满钵满之后，发现遍地都是打火机、纽扣、眼镜等传统产业，利润率比较低，产能过剩，没有科技含量。

42、南通已经成为江苏接轨上海的重要桥桥头堡，南通拥有高端纺织、船舶海工、电子信息三大重点支柱产业。南通本土的民营企业发展比较活跃，南通又是历史悠久的建筑之乡，建筑业带动了大量年轻人口外出。

43、南通的教育也相当强，但缺点是为别人做嫁衣裳，很多考生考出去了之后回来的比较少，造成本土高端人才流失。

44、在全国前十的沿海城市中，杭州是唯一没有深水港的城市，这无疑限制了杭州工业大发展。与数字经济快速发展不同，目前杭州的制造业无论是横向对比还是纵向对比，杭州的工业都是比较一般。杭州是旅游城市，不适合发展重工业，且杭州缺乏铁矿石等原材料，也没有临海港口，也不利于发展重工业。

45、无锡物联网产业和集成电路产业发展的比较好。

45、苏州、东莞及佛山，他们都有一个共同的特征，位于超级城市身旁，从而有机会将自己融入一线城市体内。东莞承接深圳来的产业转移，成为其前店后厂最佳伙伴，佛山的南海、顺德承接了广州市的部分产业，做到了产业互补。

第二章、前途不可限量的粤港澳大湾区。

1、城市发展中心的转移方向会深刻影响一座城市的房价：

苏州向东发展，房价最高的是苏州工业园，历史最悠久，人文底蕴最深的姑苏区房价低于苏州工业园。

深圳向西发展，南山区的房价成为深圳的火车头，而最早的市中心罗湖区，其房价过去五年跑输大盘。

合肥的滨湖区冉冉升起，全省的文化中心庐阳区却存在着老化的危险。

通常来说，随着城市规模的扩张，人口的膨胀，城市的中心会发生转移，新区会兴起，老城区的影响力会下降。

北京是一个特殊的城市，作为国家政治核心，其中心始终是以天安门一带为圆心发展，也就是众星拱月，特殊的政治级别造就了北京命运不同。

2、广州的北面属于喀斯特地貌，开发承载能力较弱，往西是佛山，两个城市已经靠在一起，可开发空间甚少，所以广州的发展重点主要在东面和南面，还有大片的土地待开发。

3、广州的现代服务业没办法跟随制造业一路向东而跑到中新知识城、增城等地，大部分还是想尽办法留在主城区。

4、年6月，虎门大桥正式通车，当时谁也没想到这个世纪工程会彻底打乱广州的发展进程，通车四年后，在十万吨以上的集装箱便无法通过虎门大桥，虎门大桥化身为拦路虎，不得已，广州只好往南推进，在南沙另建万吨级码头，在那里继续国际航运中心的梦。

5、广州是全国最具有商业氛围的城市，有0多个专业批发市场，密集分布在全市各个角落，无论从规模、数量，还是行业类型，全国没有一个城市可以与广州相比，每一个专业市场的后面都可能连接着珠三角或华南地区的一些工厂。

6、广州的城市定位是国际商贸中心，综合交通枢纽，其中最重要的是国际商贸中心，交通枢纽是服务于国际商贸中心的基础设施，广州出口最多的是服装及相关的产品。

7、年8月9日，中央出台关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。

8、年6月，深圳出台关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见。

9、北京受政治上的牵扯，无缘全球城市，广州则因为经济上的失落与之无缘，四大城市中，唯有深圳和上海中并列中央认可的全球城市，深圳以民企为主导，上海以国企为主导。

10、过去十年扩容的城市有合肥、西安、成都、济南、长春等，这些扩容的都是省会城市，是中央为了平衡各省实力做出的改动、背后的思维还是均衡主义，而不是强上加强，深圳扩容有违这个理念。

11、佛山市强区弱市，佛山市的顺德区，其财政单列、行政单列，属省直管。顺德诞生了两家世界五百强企业：碧桂园、美的。

12、广州的国企力量比较强，虽然诞生了雪松控股、唯品会、富力、网易等民企巨头，但广州同时又有广汽、广医药、越秀、广钢等国企大佬，排名前20企业中多数为国企，且掌握了汽车制造、重化工等本土支柱企业。

13、长安镇是东莞目前经济最发达的地方，南城街道是东莞的政治中心。在东莞生产功能区和居住区犬牙交错。

14、在东莞设立地级市之前，东莞本身就是一个县级市，管辖范围平方公里，又被分成32个街镇，每一个街镇的面积就非常小，很难去做集中规划。

15、东莞在电子信息、新材料、新能源、先进装备制造方面靠自我的努力及深圳外部力量的溢出，形成了“深圳科技+东莞制造”。

16、放眼全国，唯有东莞能同时被两个一线城市所包围，但是在临广一片的街镇，不管是人口规模、还是GDP以及房价，都要比临深一片的街镇弱很多，东莞最强的几个街镇虎门、长安、松山湖都是在临深的一片。

17、年，虎门、长安、松山湖常住人口都有五六十万，而临广一带的街镇基本上都是二十万上下，这说明深圳对于东莞的辐射能力远远高于广州，以松山湖为例，松山湖吸引了华为、大疆创新无人机、光启、中集集团等深企落户，逐渐发展成为一个高科技产业中心。

18、广州跟东莞的产业融合度并不高，深圳跟东莞形成了“前店后厂”的关系，很多企业把总部、研发部门放在深圳，把生产环节放在东莞，两个城市的关系更加紧密。

19、澳门年GDP亿美元，人口64万，面积32平方公里，人均GDP8.4万美元，人均排名亚洲第一，世界第二，堪称全球最富有的地区，但澳门的富更多是一种内部的富、封闭的福，这就是为什么40年前深圳和珠海同时作为经济特区起跑，但今天珠海仍是一座小城的原因，因为澳门的辐射能力跟香港比根本不是一个级别。

20、澳门的博彩业一业独大，年澳门博彩业增加值占GDP的比例为46%，贡献了全市税收的85%。

21、珠海虽然也是经济特区，但缺点就是城市能级太低了，珠海离着澳门太近，所以必须是严格保护环境，这也就造成了80年代、90年代珠三角其他地方大力发展工业时，珠海却不能大力发展工业，造成了珠海GDP上不去。

22、但从另一个方面导致了珠海大力发展高新技术产业，珠海的高新技术产业比较好，人均GDP也比较高。珠海除了格力这家世界五百强之外，还有很多优质的高科技中小企业，托起了珠海经济的底色。

23、珠海并不仅仅是珠海人的珠海，是全国人民的珠海，来自全国各地的购买力也推高了本地的房价，珠海的幸福指数在广东排第一，空气质量全国前十。

第三章、哪里的房产更具有投资价值

1、对于中小城市来讲，最难的事情就是难以抵挡大城市的虹吸，尤其是今天处于高铁时代，资源流动越自由，中小城市就越容易被榨干。

2、买房之前先研究城市的空间规划图。

3、任泽平：房价短期期看金融，中期看土地，长期看人口，一个没有人口持续导入的城市，长期来讲房价上涨的动力是不足的。

4、深圳房价全国数一数二，除了经济发达、供应紧张之外，还有其它重要的因素就是深圳每年有大量新增人口且平均年龄33岁，是全国最年轻的城市，大量年轻人有买房成家立业的需求，小孩儿到了一定岁数儿还有改善的需求，需求非常旺盛，托起了深圳的高房价。

5、对于浙江的平湖与嘉善有一个很大的短板，就是没办法跟上海进行连片发展，根据上海市农业空间发展规划，上海跟平湖、嘉善接壤的地段有大片的永久农田，这些地方都是禁止开发的。

6、昆山打的是台资牌，这张牌让昆山这个小小的县级市进入了中央战略（国家统战政策的需要），从而获得了等同于重点城市的发展机遇。昆山走的是一条产业链招商模式，本着缺什么补什么的原则，招全上下游产业，让其聚集成完整的产业链，发挥出规模效应，降低企业的生产成本、物流成本。昆山还十分注重从管理型政府转变为服务型政府。

7、昆山台资约占大陆台资投资总量的1/9，是大陆台资企业最密集的地方，对于台资企业来讲，东莞是珠三角的代表，昆山是长三角的代表，不过昆山明显比东莞高出一个档次。台湾前强的制造企业中，有70多家在昆山投资，所以昆山绝对是中国大陆台资的第一高地。

8、只要昆山“小台北’的特色不改变，昆山经济发展就具有相对的稳定性和确定性。出于统战需要，中央会给昆山更多的特殊政策，大力发展昆山。

9、东莞的房价长期看涨，十余年前，东莞房价最贵的地方是东莞中心城区，但现在越是离着深圳近的地方房价越贵，深圳的房价因人口持续涌入，供需紧张而不断上涨，大量刚需客外溢到东莞临深一带进行置业，这里的房价也跟着联动上涨。

10、东莞凤岗镇最大的优势就是直插深圳，三面临深，在所有的镇中，离深圳中心最近。

11、惠州容易踩雷：年到年，惠州供应的住宅面积高达4,万平方米，跟广州差不多，广州是4,万平方米。但惠州年常住人口是万，而广州人口是1,多万，完全不是一个等级，惠州的供应堪称天量。

年惠州的GDP为4,亿，而广州的GDP为25,亿，两地的GDP也不是一个级别。

在这种情况下，有没有“接盘侠”就非常重要了，只有源源不断的新增人口来增加购买力，在这种情况下，房子才能增值，才能脱手。

12、由于通勤距离太远，很少有深圳的刚需客，会考虑把房子买在惠州，然后每天跨城通勤。深圳14号线延长线到惠州，但目前尚未获国家发改委审批，通常一条地铁从规划到完工，平均要花费七年时间，因此未来五到十年，惠州跟深圳之间并没有地铁相连，如果此刻在惠州投资容易踩坑。

13、中山的工业格局为星星多，月亮少，缺乏龙头企业的带动作用。

14、投资避坑法则之一：计算人口吸引力。

一个城市值不值得投资，关键是看人口吸引力。

除非一个城市能够受到超级城市或特大城市的辐射，这样它的涨跌逻辑才不是取决于内部的发展状况，而是深受外部辐射的影响。否则要看这个城市本身的吸引能力。

15、投资避坑法则之二：看人口质量。

年广州黄埔区的GDP虽然明显高于番愚区，但黄浦区工业发达，工厂较多，人口以蓝领人口居多，而番愚区更多的是吸引在主城区工作的白领人群，他们购买力更强，所以番愚区的人口质量更优，对房价起了更关键的推动作用。

随着广州东进战略的实施，未来几年黄埔的教育、商业设施、地铁密度等配套会更完善，从而导入更多高质量人才，长期来看，黄埔的房价还会继续上涨。

16、投资避坑法则之三：是不是交通中心。

佛山新城虽然是城市的地理几何中心，但不是城市的交通中心，一定程度上阻碍了人口的吸纳。

多年前，珠江新城都是农田，交通十分不便，但随着十字交叉的3号线、5号线贯通，珠江新城从地理几何中心变成了交通中心，极大地推动了中央商务区的建设。

南沙区政府距离广州市中心直线距离40公里，相当于天津滨海新区到主城区的距离，中间还隔着连绵的农村，理论上算，另外一个城市，隔空再造一个飞地的难度是很大的。

广州给南沙量身打造了18号线，22号线，并且都采用市域快线的模式，最高时速公里。18号线规划延伸到中山和珠海，一旦获国家发改委批准，南沙的势力范围将贯穿整个珠三角。同时，还在规划建设深中（深圳到中山）通道的支线，建成后南沙自贸区到深圳宝安机场、前海自贸区的距离大大拉近，但从开建、建成到成熟可能需要更长的时间，投资南沙更适合长期持有的心态。

17、投资避坑法则之四：辨别是单中心还是多中心。

在一个单中心城市，中心城区的房价会越来越高，因为地段是不可复制的，市中心拥有最好的资源，所有的有钱人都想把房子置换到市中心去住。

在一个多新中心的城市，这座城市的资源是分散的，工作机会集中在不同的地方，这样主城区的房价就会比较温和。

苏州就是典型的案例：苏州是一个多中心的城市，东面儿是苏州工业区，西面是高新区，中间是姑苏区，就业和居住相对分散，分布比较平衡。

单中心城市投资尽量买在主城区，这样房子最保险。

在多中心城市，投资不一定非要买在主城区，下面的行政区，经济功能区同样具有投资价值，并且发展潜力可能比主城区还更好，但要对城市整体发展规划、城市能级要仔细研究。