小牛顿、黄汉城

如果你有个朋友是浙江人，请好好珍惜他。没事多请他吃吃饭，唠唠嗑。

因为，你的朋友人生很不容易——浙江省的房价绝对是全中国最“刺激”的地方。

一个十八线山区丽水市，年GDP只有多亿（下同），排名全国第多名，但这里的房价却排名全国第18名，贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。

一个存在感极弱的衢州市，年人口只有多万，这里的房价却排名全国第32名，直接吊打人口约万的世界工厂佛山。

一个普通地级市温州，房价碾压中部六省龙头武汉，比起副省级城市青岛、中国第一地级市苏州也是不遑多让。

就连浙江省内房价最后梯队的嘉兴，也超过了国家级中心城市重庆。

……

从表1-和表1-可以看到，浙江根本算不上领头大省，其GDP实力和人口规模长期落后于广东、江苏、山东。

表1-数据来源：各省统计局

表1-数据来源：各省统计局

但是在全中国约个地级以上城市当中，浙江省11个城市全部都能挤入房价50强，甚至有8个城市进入了TOP32。这种硬核实力，广东、江苏、山东根本望尘莫及。

真是谜一样的浙江，这个省份身上有太多太多的不寻常了。为什么这里的房价却能够爬到全国金字塔的顶端？

为什么浙江人民就这么“彪悍”呢？

藏富于民

截止年8月，浙江全省没有一个城市的二手房均价是低于1万的。全中国，唯有浙江这一个省如此“霸气”。

这里的房价，绝对是开启了“地狱模式”。

表1-年7月各市二手房价排行榜数据来源：中国房价行情网

表1-显示，在全中国房价前50名当中，浙江11个城市以%的上榜率实现“霸屏”，一个省，就拿走了超过五分之一的名额。

广东和江苏虽然号称中国最牛省份，但分别也只有6个城市上榜，分别占据九分之一的名额。为什么会出现这样一种局面呢？浙江凭什么冠绝全国？

第一，广东这个地方，主要是被粤东西北拖了后腿。

有句话是这么说来着，中国最富的地方在广东，最穷的地方也在广东。

广东一年有97亿元的GDP，相当于一个俄罗斯的体量。如果把它看做一个单独的经济体，可以排名全球第十四位左右。但别看它很强大，其实背后主要是富裕的珠三角在撑着，粤东西北很拖后腿。

云浮、汕尾、河源、梅州……这些边陲之地的GDP常年徘徊在0亿上下，乘以十倍才能够得上一个佛山。

粤东西北的人均GDP更是严重落伍，仅相当于全国平均水准的50%，珠三角的30%。由于贫富悬殊太大，广东的整体房价自然硬不起来。

第二，包邮区江苏这个地方，主要是受到经济结构影响。

江苏实际利用外资的规模常年居全国第一，但是这里的GDP总量，有很大一部分是由外资经济带动起来的。

以苏州为代表，这座城市入驻了大量日本、新加坡、台湾的外资企业，强力托起了苏州经济发展，但富的更多的是外资股东，而不是中低层的中方工作人员。

苏州年的人均GDP为17.35万元，高于杭州的14.59万元。尽管苏州人民创造的单位国民生产总值非常之高，常年排名全国前五。但苏州人均本外币住户存款只有8.68万元，相当于杭州10.4万元的83%，人均社会商品零售总额5.36万元，相当于杭州的91%。

与宁波相比，苏州的人均GDP高出27%，但人均本外币住户存款和人均社会商品零售总额分别只高出6.8%、5.7%。可见苏州的民间财富与城市体量存在较大的偏差。

所以，江苏的整体购买力，并不如民营经济极为发达的浙江省。

浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。撇开阿里巴巴这样的巨头不说，义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。

当江苏外企的中方高管为了五六十万年薪而的时候[17]，浙江的小老板们早已习惯了千万甚至上亿的流水。

所以，别看浙江的人口和GDP都矮了一截，人家的财富可是大隐隐于市。浙江一套套天价楼盘背后，其实是活跃的市场经济和民间资本。这些，才能代表浙江人真正的实力。

另外，浙江人向来就很有投资意识，像温州炒房团早在二十年前就闻名遐迩。除了给全国楼市带来一股洪荒之力以外，本土房地产市场自然也会更加活跃。

经济发达房价越贵的规律失效了？

在大多数人的认知中，一个地区的GDP越高，就代表这个地区的经济越发达，房价也就会越贵。

但是在浙江，这个规律完全不管用。

除去GDP稳居前三的杭州、宁波、温州，后面几个城市的房价分布完全是一片迷局，跟GDP高低的关联性非常之弱。

衢州、丽水、舟山是浙江省最弱的三个城市，GDP只有亿-亿元，但是这里的均价基本跨过1.5万的大关。

而GDP排名相对靠前的绍兴、嘉兴，明明经济体量都四五千亿元了，均价却刚刚破1万，排名浙江省倒数前三。

这种画风，只能用诡异来形容了。

如果你还体会不到衢州、丽水、舟山三市的恐怖，来，我们换一种坐标体系看看。

这三个地方，二手均价大概都在-00元的区间，放在江苏，可以跟最富裕的苏南片区无锡、常州持平；放在广东，可以跟世界制造业重镇东莞、佛山看齐。

但是你要知道，无锡、常州、东莞、佛山的GDP都在-10亿元之间，是衢州、丽水、舟山的8-10倍左右。

通常来讲，GDP一千多亿的城市应该是什么样的房价水平？

我们还是拿广东作为参考，这个省份有清远、韶关、阳江三个不太“争气”的小伙伴，经济体量都是亿-亿元，跟衢州、丽水、舟山差不多。但是前者的均价区间只有-元，几乎是后者的三分之一。

说到这里，你有没有觉得自己十年的经济学完全白读了，根本看不懂这谜一般的存在？

所谓事出反常必有妖。这里边肯定大有乾坤。

衢州和丽水两市深居浙南山区，一个有神奇山水，一个被誉为“浙江绿谷”，这两个城市最大的特点就是可开发面积小。如果说浙江是“七山一水两分田”，那么浙南地区就是“九山半水半分田”。

根据住房和城乡建设部的数据，年衢州、丽水两个城市的建成区面积都不到一百万平方千米，在浙江省排名末尾。

如果按照常住人口/建成区面积来算的话，年丽水的人口密度高达4.02万人/平方公里，全浙江第一。衢州的人口密度则为2.4万人/平方公里，也远比嘉兴的1.59万人/平方公里和绍兴的1.51万人/平方公里要高。

两市人口稠密的主要原因，并不是两市的人口基数过于庞大，而是土地资源过于匮乏，大家都挤在了一起。

由于可用于住宅开发的土地相当受限，两市住宅供应量较为稀缺。根据智谷趋势的统计，年-年衢州、丽水人均住宅商品房销售面积分别只有0.62平方米和0.72平方米，比起同GDP体量的广东清远、阳江、韶关明显要小很多，后者分别为1.33平方米、1.15平方米、1.08平方米。

如果是放在全国30个重点城市来看，衢州、丽水的供应量大概连平均水准的一半都达不到。

表1-数据来源：各市统计公报

与此同时，衢州、丽水还有相对较强的购买力。年两市人均本外币存款分别为11.8万元、12.4万元，远高于韶关、清远、阳江的6.2万元、5.2万元、4.8万元。

在居民人均可支配收入方面，年衢州、丽水分别为元、元，高于韶关、清远、阳江的元、元、元。

一边是有限的供给，一边是强有力的需求，两个因素的叠加造就了房地产市场的供需紧张，加之浙江人天然的炒房意识，最后就成就了丽水和衢州的高房价。

舟山房价贵的原因与此相似。不过这座千岛之城还有一个特别的地方，就是头顶上的光环不少——国家级新区舟山群岛新区、中国（浙江）自由贸易试验区、舟山江海联运服务中心……

舟山在杭州湾的大版图中占据着重要位置，高规格的定位，加上高等级的生态环境，让城市发展可期，房价更有坚挺的理由。

回过头来，我们再看嘉兴和绍兴。这两座城市身处一马平川的浙北地区，有着得天独厚的开发条件。

图1-来源：国家地理信息公共服务平台（天地图）

如果你曾驾车驰骋在嘉兴的土地上，就能感受到这里全部是平原。房屋鳞次栉比，密密麻麻地平摊在这片土地上，目前嘉兴的房子供大于求，去化周期相对较长。

绍兴也是差不多的情况。两个城市都是浙江省人口密度最低的一批，住房需求没那么逼仄，房价也就高不到哪里去。

表-数据来源：住建部《年城市建设统计年鉴》、各市年统计公报

最凶悍的不是广东人

在浙江省的房价地图中，宁波、杭州应该是少数“正常”的城市。

宁波年GDP为亿元，排名全国第15位，住宅均价元，排名全国第14位，可以说是在情理之中。

杭州年GDP为亿元，排名全国第10位，住宅均价元，排名全国第八，虽然稍微超前了一些，但一点也不过分，谁叫人家是上有天堂下有苏杭。可能除了宁波之外，全浙江省的人民都热衷于在省会买房，全省人民的钱袋子托起了杭州的高排名。

说起来，浙江这个地方还是蛮特别的。尤其是浙南地区，十分盛产楼市奇葩。

金华，大多数人的认知可能还停留在金华火腿。其实人家底下有个县级市叫义乌，义乌的房价比金华市区的还要高，一套房子动不动就四五百万。由于小商品经济的发达，整个金华的均价高达0多元，排名全中国第19位，比成都、合肥、大连、郑州这些赫赫有名的城市都要高得多。

温州，顶峰时期的房价秒杀北京、上海。这里的人炒房，房子不是一套一套的买，而是一层一层、一幢一幢、一片一片的买。有的炒家腰挂60把钥匙，每天唯一的工作就是挤着公交，挨家挨户收租金。尽管年因为大环境的因素均价腰斩一半，至今仍然高达元，排名我泱泱大国第15名，直接碾压中部六省的龙头——武汉市。

要论全国哪个地方的人最凶悍，不是闷声发大财的广东人，也不是一口吴侬软语的上海人，而是你俯瞰中国楼市的浙江朋友。

浙江的房价如此之高，这到底是幸还是不幸？